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Charliechacha ,Everything about Dividend 關於股息率投資的方法

日本房產基金-日本ビルファンド投資法人(Nippon Building Fund 8951.T)

2022 年 3 月 29 日
Home Finance

        市值最高的日本房產基金(REIT),超過1兆1千200億日元,上市代號8951.T。全體REIT有61隻,總市值約16兆日元,8951.T佔14.3%,8960.T ユナイテッド・アーバン投資法人市值約4680億日元,市值最低的大江戸温泉リート投資法人約188億日元。我們的組合中要以大型的REIT作核心組合,以減低系統風險的衝擊,如2020年新冠肺炎的恐慌情緒使全球股市大跌,即使8951.T都要下跌38%,其它房產基金有下跌80%的,股票的風險很高,即使連感覺很安全的房產基金,跌幅都有機會到達80%,這是必需要有的心理建設。

        房產基金的營運是跟金融機構及法人機構低息融資,購入物業,成本是管理維護費用,收入是租金。我們要看持有的物業類型和地區,8951.T是100%持有事務所(即辦公室)的房產基金,事務所分佈在主要五區(即東京都心五區,城西地區、千代田區、中央區、港區、新宿區)及東京23區,可以判斷物業的品質和維護費用較高,當然,物業未來的升值潛力也相對較大。
 
 
 

        另外,還要看稼働率(即是出租率),如果沒有租金,房產基金的杠桿營運發生困難的可能性會增加,通常官方網站都會公佈2個月前的資料,8951.T的辦公室基不上沒有受到疫情太大的影響,從這次疫情,我們可以簡單歸納出三種情況,第一,客戶的經營品質較好,疫情不太影響業務,或者即使生意不好,財務穩健還是能支付租金。第二種情況是客戶付不出租金,但預期未來經營會回復正常,所以有需要協議減租或免租的情況,導致房產基金的稼働率沒有受到影響,但收益卻大幅減少。第三種情況是客戶付不出租金,而且也沒有辦法繼續事業而直接退租,所以稼働率會下跌。三種情況其實也就反映出客戶層的不同,大型房產公司,物業品質高,需要付擔高昂的維護成本,租金也相對高,租用這類型物業的客戶的現金狀況也是相對充裕。

        投資要看風險與報酬,在日本房產基裡面,8951.T的財務及營運風險處於低水平,雖然平均股息率只有3.18%,但加上股價或資產升值的歷史數據,年化報酬率會有很大機會接近10%水平,衡量風險,這個回報也不差了。現值處於+1個標準差水平,5年裡面大部分時間都會處於+-1個標準差之間,要等+2個標準差的機會很難,之前2020年疫情最嚴峻時候,市場悲觀情緒帶動下才勉強碰過+3個標準差。我們看股價股息圖的形態,一個市場裡面沒有太多這種股票,有一隻非常有名氣的股票也是長這樣,它的名字是可口可樂,常態分佈圖形簡直是教科書形態,這是非常穩定的持股形態。

 

2022/01/30    美聯儲發佈議息紀錄後,日本房產基金跌勢很凶,龍頭的8951跟8952先於日經大盤指數跌超10%,1/26出現反彈,時間也比日經大盤早了一天。納指於1/28才出現反彈收高。未來房產基金很可能會出現下一個良好入市機會。

 

 

Tags: 房產基金日股股息
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