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サンケイリアルエステート投資法人概述
2019年3月22日上場的綜合型房產基金，由日本產經大廈出資成立，母公司是富士產經集團，旗下有富士電視台、日本放送、產經新聞、產經大廈等等子公司。市值438億円，全部JREIT之中排行倒數第六。
現有投資物件主要以辦公室為主，佔86.6%，其餘為酒店，佔13.4%。
分佈地區主要以東京為主，佔69.1%，中部地區佔13.6%。
2022年業績公佈後股價走勢
第7、8期業績預想公佈之後，股價一直下跌，現息率為6.5%，現價是否值得持有呢？我們說業績再差，只要下跌到了市場接受的價格，股票就有收集的價值。
房產基金股息率的常態分佈
因為上場時間不多，樣本數目不到5年的時間，差不多4年左右的平均值為5.3%，所以現息率6.5%已經高於平均值，但股價連跌一定有它的原因，我們看第8期業績公佈，分配金預想為2239円，對比第6期同期分配金為2979円，下跌了 24.8%，換句話說未來會有減配的問題，2239円+2862円=5101円，經過計算未來的股息為5.4%，差不多接近平均值。
股息減配原因的分析
5.4%也不能說太差，但好像沒有太多的入手價值，可是如果我們仔細去看它的業績，它的大幅減配問題在於有租戶提前解約，第7期產生了一個違約金收入，第8期卻多了一個回復工事的修復金，這個修復金剛好也差不多是違約金的收入，大概是持平，所以第9期能夠回復2860円的機會很大， 2860円+2860円=5720円，我個人計算未來2年的股息率最低應該是6%，約多於平均值1個標準差，而且空置單位再出租或者酒店業回復的機會都很大，這樣算起來，在1個標準差的位置入手，價值就很不錯了。
日元匯率的問題
最後，關於日元匯率可能是投資者最擔心的問題，如果日元持續下跌，投資日股可能會因為日元匯率下跌而產生虧損。因為日本的政策取向，日元的短、中期走勢很大機會持續貶值，詳情可以參考<日元貶值，日本央行為什麼不加息>這一篇，不過，我個人覺得，如果日本資產是有價值的，投資者總會因為它的價值而持有它，而且匯率的貶值只會讓外國投資者變得更優惠而已。
如果真的介意短期匯率，也可以直接在IB以負日元方式來購買資產，以後在日元轉向變強之前買回就可以了。
